楼市不妙？！这个现实我们应当了解（不妙曲）不妙的意思，

在讨论楼市的人，经常有人说，房价崩就崩，价格崩了，老百姓都能买得起房子了，不失为一件好事？但现实是，房价可以降，但楼市可千万不能崩！特别是在房地产作为国民支柱产业的国家，崩盘的后果要远比想象的可怕很多人对于30多年前日本楼市泡沫的崩塌已经没了印象，那来看看东亚的另外一个邻居韩国的现实。

就知道为什么我们需要房地产平稳着陆，需要房住不炒了。

01最近韩国总统尹锡悦在国际政治上存在感刷得很足，一会去日本，一会去美国，卑躬屈膝，极尽讨好以往韩国虽然也一直跟着漂亮国的步调走，但如此“跪舔”，日子着实不好过其他原因不多说，韩国房地产市场确实是绷不住了。

据相关消息报道，韩国房价已经连跌11个月，特别在首尔，房价暴跌40%，银行断供者数百万更加难受的是，房价虽然跌了，利率却在上涨，背着巨额房贷的房主们，负担持续加重但即使把自己的房屋低价抛售，市场现在也没有其他人愿意“接盘”。

最后的结果很大概率就是系统性的金融风险02关注新闻的网友应该都有印象，过去几年有关韩国楼市爆火的报道有不少，价格一直在上涨，为啥今年铺天盖地都是楼市负面新闻？查阅和分析相关资料之后，我们发现韩国楼市要崩盘，主要是外部压力逼迫和内部自己作死双重作用的结果。

在内部，虽然文在寅执政开始，韩国政府就就多次对房地产市场进行调控，但越调房价越高；据相关数据显示，过去5年，韩国房价整体涨了80%2020～2021年，韩国房价最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，房价一度达每平米15万人民币。

到尹锡悦上台执政，干脆就直接摆烂为啥房价越调控越涨？主要原因一个是以全住房制度为纽带的炒房体系，另一个则是海外投机客的推波助澜简单解释一下，全租房制度是韩国特有的一种租房制度：租客缴纳一定比例的保证金给房东，大概是房价的50-80%，然后就可以免费租房，一般为期2年，到期后房客退房，房东全数归还押金。

制度的初衷是非常好的，旨在满足不受银行待见的年轻人的居住需求而对于房东来说，不亏甚至很赚，可以用租客的保证金投资做生意，也会比租金收入更多这个制度发布的时候正好是韩国经济快速发展的时期，一开始运转得很好，租客房东，互惠互利，形成一个新的稳态。

但是，随着新时代韩国经济增长活力减弱，赚钱的生意越来越少，房东们找不到其他赚钱的手段，只能把钱投入到相对稳定的房地产市场在越来越多热钱的刺激下，韩国房价开始飙涨，房地产越赚钱，下场的房东一越来越多并且2016年之后，欧债危机爆发之后，为了拉动出口，韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%，2020年疫情暴发后，为了拉动出口，韩国更是将基准利率降到了0.5%。

手上有钱，基准利率降低，这几年房东们开始彻底疯狂，手上的房子从一套变两套，两套变四套……更吓人的是，不仅房东加杠杆，甚至很多租客也是在加杠杆租客们通过银行低息贷款付的全租房押金，每月支付利息，在利率低的时候，支付的利息只有普通月租的1/4，甚至更低。

所以在这种情况下，一套全租房有可能是加了两次杠杆，租客一次，房东一次，韩国全社会的杠杆率激增截至2021年末，韩国家庭信贷总额达到1862.1万亿韩元（约合人民币9.9万亿元），两年新增262万亿韩元（约合人民币1.39万亿元）。

其中住房贷款要占到一半以上华尔街见闻的报道指出，目前韩国的家庭负债杠杆（占GDP）已经达到了108%，远高于美国、中国、日本、欧元区60%～76%左右的水平在一系列内部操作之后，韩国楼市已经处于爆炸的边缘。

03但如果仅仅是内部的因素，可能爆炸可能还需要点时间但大洋彼岸的漂亮国的一波操作，成为了引燃韩国楼市的一把火为了抑制越来越严重的通货膨胀，美联储从2022年3月开始了这一轮的加息作为严重依赖对外贸易国家，韩国金融市场对外高度开放，韩元与美元强制挂钩。

这意味着，韩国必须是跟紧跟美国步伐，美国降息，韩国必须降息，美国加息，韩国也必须加息，才能平衡汇率，避免被割但一旦加息，直接导致贷款成本迅速拉升，这导致租客支付银行的利息，超过正常租房的租金，于是开始大规模拒绝续租。

可问题是，之前市场好，你不租别人会租，而疫情动荡、房价飙涨，年轻人不堪重负，过去6年就有340多万人“逃离”首尔没有接盘侠，房东的房子就烂在手上了，但是买房的借贷还是要还的，只能被迫卖房求生但楼市追涨杀跌，这时候房子肯本卖不掉，甚至有不少房东都直接跑路了。

2022年韩国发生了2073起全租房保证金并吞案，涉及金额达到7千多亿韩元，韩国有专家预计今年的全租押金损失最多将达到1兆8千亿韩元年轻人拿不到押金，还要还银行贷款，压力简直大到窒息市场如今的惨状与当年日本的情况如出一辙，日本度过了失去的三十年，韩国又将如何呢？。

04看热闹要“反思”，看问题要看本质如果说近期的利率的波动是这一轮房地产暴跌的诱因，那么隐藏在全租房的内后，则是房地产的过度金融化纵观各国的楼市崩塌，很大都源于政府对市场的失控，纵容炒房客改变游戏规则，纵容银行不公平对待与野蛮放贷，纵容资本引导老百姓全民炒房，在这背后更是社会体系对中底层人民的收割。

在宏观经济良好时，经济发展能够掩盖大部分的问题，一旦实体经济开始向下，楼市泡沫破灭的程度往往几倍于实体经济的衰落时代的一粒尘,落在个体身上,就是一座山！普通人永远是被伤害最深的房地产市场需要发展，但应当维持稳定，保持相对的活力，千万不能再陷入过去的疯狂之中，成为国民经济的蓄水池。

在清醒的认知和深刻的教训下，我相信通过稳步的调控，我们的房地产市场能缓步落地，真正让中国的房地产成为一个健康、稳定、可持续发展的产业。